Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính - Chương 8: Thị trường vay thế chấp

Lược dịch từ slide của sách “Financial Markets and Institutions” – Jeff Madura
Phục vụ cho môn học “Thị trường tài chính và các Định chế Tài chính” – Đại học Ngoại thương - 2013
Thị trường Vay thế chấp
1
Tổng quan về vay thế chấp (mortgages)
Đặc trưng của vay thế chấp bất động sản
Tạo lập kênh tài trợ thế chấp
Sự tham gia của định chế tài chính vào thị trường vay thế chấp
Định giá vay thế chấp
Rủi ro khi đầu tư vào vay thế chấp
Chứng khoán đảm bảo bằng vay thế chấp (MBS)
Toàn cầu hóa thị trường vay thế chấp
2
Vay thế chấp là một công cụ nợ tài trợ cho hoạt động đầu tư vào tài
sản
Khoản nợ này được đảm bảo bằng tài sản sẽ mua
Khoản thế chấp là giá trị chênh lệch giữa phần trả ban đầu (down payment) 
và giá trị sẽ phải trả cho tài sản.
Các định chế tài chính như các quỹ tiết kiệm và công ty vay thế
chấp khởi tạo ra các khoản vay thế chấp
Họ chấp thuận các yêu cầu vay thế chấp và đánh giá mức độ an toàn tín dụng
của người vay.
Hợp đồng vay thế chấp mô tả mức lãi vay thế chấp, thời hạn, và tài sản đảm
bảo cho khoản vay.
Người khởi tạo thu một khoản phí khởi tạo (origination fee)
Người khởi tạo thu lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất vay thế chấp và lãi
suất phải trả khi huy động quỹ.
3
Hợp đồng vay thế chấp cần quy định:
Khoản vay thế chấp này có được bảo hiểm liên bang hay không
Giá trị của khoản vay
Lãi suất vay là cố định hay thả nổi
Mức lãi suất của khoản vay
Thời hạn của khoản vay
Các điều khoản đặc biệt khác
4
Sự khác biệt giữa khoản vay được bảo hiểm (Insured)và khoản vay
phổ thông (conventional mortgages)
Các khoản vay được bảo hiểm liên bang đảm bảo khả năng thanh toán cho
định chế cho vay
Phí bảo hiểm khoảng 0.5% giá trị vay
Người bảo hiểm có thể là FHA hoặc VA
Lượng vay tối đa bị giới hạn theo luật định
Thông thường các khoản vay FHA chiếm ưu thế so với vay VA
Các khoản vay phổ thông có thể được bảo hiểm riêng
Thông thường phí bảo hiểm này được chuyển sang cho người đi vay
5
Thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi
Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định ấn định một mức lãi suất không thay
đổi trong suốt thời hạn của khoản vay.
Các khoản thanh toán định kỳ là không đổi
Các định chế cung cấp khoản vay thế chấp lãi suất cố định gặp phải rủi ro lãi suất
nếu như huy động quỹ từ các nguồn ngắn hạn
Người đi vay không được lợi nếu lãi suất thị trường có xu hướng giảm
6
Một khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi (Adjustable-rate mortgage - ARM) cho
phép điều chỉnh lãi suất vay theo thị trường.
Công thức và tần suất điều chỉnh thay đổi theo từng hợp đồng
Một ARM thông thường sử dụng tần suất điều chỉnh một năm với lãi suất được gắn
vào lãi suất T-bill trung bình của năm trước
Một số ARM có điều khoản tùy chọn cho phép người cầm giữ được chuyển sang lãi
suất cố định trong một giai đoạn cho trước
Hầu hết các ARM đều quy định mức biến động tối đa trong lãi suất vay thế chấp mỗi
năm và trong thời hạn của khoản vay.
Người đi vay là người gặp rủi ro biến động của lãi suất
7
Các định chế tài chính có xu hướng sử dụng ARM để
Ổn định lợi suất biên
Hạn chế rủi ro lãi suất (nếu so với khoản vay lãi suất cố định)
8
Thời hạn của vay thế chấp
Hiện nay các khoản vay thế chấp thời hạn 15 năm chiếm tỷ trọng lớn nhất vì
rủi ro lãi suất là thấp hơn đối với người tạo lập và chi phí trả lãi thấp hơn cho
người đi vay
Một khoản vay hoàn trả một lần(Balloon-payment mortgage) chỉ yêu cầu trả
lãi trong vòng 3 tới 5 năm đầu tiên, sau đó người đi vay phải trả một lần toàn
bộ số tiền gốc.
Do không còn phải trả tiền gốc, số tiền phải trả hàng tháng còn lại sẽ thấp đi đáng kể
9
Hoàn trả trong (Amortizing) khoản vay thế chấp
Một thời gian biểu hoàn trả thể hiện các khoản thanh toán hàng tháng đối với vay
thế chấp, được chia thành hai phần: giá trị vay (principal) và lãi (interest)
Trong những năm đầu thanh toán, phần chi trả lãi chiếm tỷ trọng lớn
Theo thời gian, tỷ trọng thanh toán gốc tăng dần
Nếu khoản vay là cố định, người cho vay nhận được một khoản thanh toán cố định
mỗi tháng
10
Consider a 15-year (180-month) $200,000 mortgage at an annual 
interest rate of 9 percent. Develop an amortization schedule for 
this mortgage showing all appropriate columns. Show the first 
three payments and the last two payments on the schedule. The 
monthly mortgage payment is $2,028.53.
11
12
Payment 
Number
Payment 
of Interest
Payment 
of Principal
Total 
Payment
Remaining 
Loan
Balance
1 $1,500.00 $528.53 $2,028.53 $199,471.47
2 1,496.04 532.50 2,028.53 198,938.97
3 1,492.04 536.49 2,028.53 198,402.48
. . . . .
179 30.09 1,998.44 2,028.53 2,013.43
180 15.10 2,013.43 2,028.53 0.00
13
The monthly mortgage payment is composed of the 
following costs, appropriately known by the acronym PITI:
Principal - The total amount of money you are borrowing 
from the lender (after your down payment)
Interest - The money the lender charges you for the loan. 
It's a percentage of the total amount of money you're 
borrowing.
Taxes - Money to pay your property taxes is often put into 
an escrow account, a third-party entity that holds 
accumulated property taxes until they're due.
Insurance - Most mortgages require the purchase of 
hazard insurance to protect against losses from fire, 
storms, theft, floods and other potential catastrophes. If you 
own less than 20 percent of the equity in your home, you 
may also have to buy private mortgage insurance.
GPM (Graduated-payment mortgages)
Vay thế chấp sở hữu gia tăng (Growing-equity mortgages)
Vay thế chấp thứ cấp (Second mortgages)
Vay thế chấp chia sẻ thặng dư (Shared-appreciation mortgages)
14
Vay thế chấp GPM:
Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ
Trong vòng 5 tới 10 năm đầu, khoản thanh toán tăng dần, và sau đó dừng lại
không gia tăng nữa
Phù hợp với những gia đình kỳ vọng sự gia tăng trong thu nhập
Vay thế chấp gia tăng sở hữu:
Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ
Tiếp tục gia tăng theo thời gian (không có điểm dừng)
Làm cho thời gian trả nợ là tương đối ngắn
15
Thế chấp thứ cấp:
Có thể được sử dụng cùng với thế chấp sơ cấp
Thường có thời hạn ngắn hơn
Có lãi suất cao hơn vì rủi ro vỡ nợ cao hơn
Thế chấp chia sẻ gia tăng
Cho phép người mua nhà tiếp cận khoản vay với lãi suất thấp hơn so với lãi
suất thị trường
Cho phép người cho vay được chia sẻ phần thặng dư khi giá nhà tăng lên
16
Tạo ra thị trường vay thế chấp thứ cấp
Cho phép các định chế khởi tạo có thể bán được chúng
Cho phép các nhà đầu tư định chế có thể đầu tư vào tài sản vay thế chấp kể cả
khi họ không muốn khởi tạo ra chúng
Cho phép các nhà đầu tư định chế mua đi bán lại tài sản vay thế chấp
Những định chế tạo lập tài sản vay thế chấp
Công ty vay thế chấp
Tạo lập và bán đi ngay lập tức
Không duy trì một danh mục tài sản vay thế chấp lớn
Không chịu rủi ro lãi suất như các định chế khác
Ngân hàng thương mại và các định chế tiết kiệm là những người tạo lập chính
17
Tham gia vào thị trường thứ cấp
Các định chế bán các khoản vay thế chấp mà mình không thể tài trợ trên thị
trường thứ cấp
Người mua là các định chế tiết kiệm, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm nhân thọ
và các quỹ tương hỗ
18
Chứng khoán hóa (Securitization) là quá trình hợp nợ (pooling) và
đóng gói lại (repackaging) thành các chứng khoán mới
Nhà đầu tư mua các chứng khoán này trở thành người sở hữu của những
khoản nợ ban đầu
Cho phép bán những khoản nợ thế chấp một cách dễ dàng hơn
Có thể giảm lộ rủi ro vỡ nợ hoặc rủi ro lãi suất cho định chế tài chính
19
Life 
Insurance 
8%
Savings 
Institutions
25%
Commercial 
Banks
67%
20
Giá của chứng khoán vay thế chấp là giá trị hiện tại của các dòng
tiền dự kiến nhận được trong tương lai
Lợi suất yêu cầu phụ thuộc vào lợi suất phi rủi ro, rủi ro vỡ nợ
và tính lỏng

 


n
t
tM k
C
P
1 )1(
Prin
21
- - 
),( RPRfP fM 
Nhân tố ảnh hưởng tới lợi suất phi rủi ro
Lợi suất phi rủi ro chịu ảnh hưởng của lạm phát, tăng trưởng kinh tế, cung
tiền và thâm hụt ngân sách


 - 
),,,( DEFMSECONINFfRf
22
Nhân tố ảnh hưởng tới phần bù rủi ro
Phần bù rủi ro chịu tác động của nền kinh tế
- 
)( ECONfRP 
23
- ? - 
),,,(
- - 
),(



DEFMSECONINFfP
RPRfP
M
fM
24
Tổng kết các nhân tố
Rủi ro lãi suất
Giá chứng khoán vay thế chấp biến động ngược chiều với lãi suất
Chứng khoán vay thế chấp thường được tài trợ bởi định chế với các khoản
tiền gửi ngắn hạn
Chứng khoán vay thế chấp có thể tạo ra lợi suất cao khi lãi suất giảm, nhưng
lợi nhuận là hạn chế vì thường người vay sẽ tái tài trợ (refinance)
25
Rủi ro lãi suất (cont’d)
Hạn chế lộ rủi ro lãi suất
Bán chứng khoán vay thế chấp ngay sau khi tạo lập
Cấp các khoản vay thế chấp dưới dạng lãi suất thả nổi
Đầu tư vào chứng khoán vay thế chấp có thời gian đáo hạn ngắn
26
Rủi ro thanh toán sớm (Prepayment risk)
Là rủi ro người đi vay thanh toán sớm khoản nợ khi lãi suất thị trường giảm
xuống
Nhà đầu tư nhận lại khoản thanh toán và phải đầu tư mới ở lãi suất thấp hơn
Hạn chế lộ rủi ro thanh toán sớm
Bán chứng khoán ngay sau khi tạo lập hoặc đầu tư vào ARMs
27
Rủi ro tín dụng
Là khả năng người đi vay trả nợ chậm hoặc thậm chí là vỡ nợ
Khả năng vỡ nợ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế và:
Mức sở hữu của người đi vay
Mức thu nhập của người đi vay
Lịch sử tín dụng của người đi vay
Hạn chế lộ rủi ro tín dụng
Mua bảo hiểm
Giữ lại các chứng khoán mà mình khởi tạo
28
MBS là những chứng khoán được đảm bảo bằng chứng khoán vay
thế chấp
Việc phát hành MBS được coi như một phương thức thay thế cho việc bán
chứng khoán vay thế chấp.
Phương thức phổ biến nhất là chứng khoán thế chấp chuyển thanh
toán (mortgage pass-through security)
Là nhóm các chứng khoán thế chấp được giữ bởi bên ủy thác làm thế chấp
Tiền gốc và tiền lãi được trả cho định chế tài chính, sau đó được chuyển qua 
tới người sở hữu MBS
Các định chế tài chính thu phí từ việc hỗ trợ các chứng khoán thế chấp và
không bị lộ rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng
29
Rủi ro lãi suất của MBS
Những khoản thanh toán từ chứng khoán chuyển thu nhập được gắn với
những khoản gửi cho người sở hữu chứng khoán
Các định chế có tỷ suất lợi nhuận biên thay đổi theo biến động lãi suất
30
Rủi ro thanh toán sớm đối với MBS
Người sở hữu chứng khoán chuyển thu nhập có nguy cơ rủi ro thanh toán
sớm vì người đi vay có quyền trả sớm một phần hoặc toàn bộ mà không bị
phạt
Người sở hữu MBS cũng có thể gặp khả năng thanh toán sớm giảm xuống khi
lãi suất tăng
31
MBS của Ginnie Mae 
GM cam kết thời hạn thanh toán của tiền gốc và lãi cho những nhà đầu tư của
chứng khoán vay thế chấp FHA hoặc VA
Tất cả các chứng khoán được hợp quỹ phải có cùng lãi suất
MBS của Fannie Mae 
FM phát hành MBS và sử dụng tiền để mua chứng khoán vay thế chấp
Truyền dẫn quỹ từ nhà đầu tư tới các định chế tài chính muốn bán chứng
khoán vay thế chấp của mình
Nhận phí bảo đảm thành toán của tiền gốc và lãi
Một số MBS được tách phần gốc và lãi
32
Chứng khoán chuyển thu nhập phát hành công cộng (PIPs)
Tương tự như MBS của GM
Được bảo hiểm truyền thống chứ không phải FHA hay VA
Chứng nhận tham dự (PCs)
Freddie Mac bán các PCs- participation certificates và sử dụng số tiền thu
được để tài trợ việc tạo lập các chứng khoán vay thế chấp truyền thống
33
Nghĩa vụ thế chấp được bảo đảm (CMOs):
Thanh toán sáu tháng một lần
Được chia thành các lớp (tranches), với lớp đầu tiên được hoàn trả nhanh
nhất
Có tính hấp dẫn vì nhà đầu tư có thể chọn lớp nào phù hợp với kỳ hạn mong
muốn của mình
Đôi khi được chia thành các lớp IO và PO
34
Khủng hoảng tài chính 2008 bắt nguồn từ bong bóng nhà đất Mỹ
Có nguyên nhân lớn từ chính sách cho vay thế chấp dưới chuẩn
Tạo ra cú sốc lớn cho toàn bộ hệ thống tài chính thế giới
35
The real price of houses was relatively flat from 1890 to 1997, but 
since 1998, they have climbed 6 percent per year in the aggregate. 
The housing bubble grew alongside the stock bubble in the mid 
1990s. The stock bubble increased the wealth of people, which led 
them to spend money on consumption including bigger and better 
houses. 
The increased demand led house prices to rise. Then the stock 
bubble burst, which only caused the housing bubble to grow more. 
This is because people lost faith in the stock market and thought 
investing in a home would be a much safer alternative. 
Also going on at this time was the slow recovery from the 2001 
recession. This led the Federal Reserve Board to cut interest rates 
in an effort to stimulate the economy. Fixed-rate mortgages, as well 
as other interest rates hit 50 year lows. This was a huge incentive 
to buy a home.
The USA home ownership rate increased from 64% in 1994 (about 
where it had been since 1980) to an all-time high of 69.2% in 
2004. 
Between 1997 and 2006, the price of the typical American house 
increased by 124%
In 2006 the national median home price was 4.6 times the national 
median household income.
The housing bubble resulted in quite a few homeowners 
refinancing their homes at lower interest rates, or financing 
consumer spending by taking out second mortgages secured by 
the price appreciation. USA household debt as a percentage of 
annual disposable personal income was 127% at the end of 2007, 
versus 77% in 1990.
"The financial market crisis that erupted in August 2007 has 
developed into the largest financial shock since the Great 
Depression, inflicting heavy damage on markets and institutions at 
the core of the financial system."
International Monetary Fund, World Economic Outlook, April 2008
Up until 2006, the housing market in the United States was 
flourishing due to the fact that it was so easy to get a home loan. 
Individuals were taking on subprime mortgages, with the 
expectations that the price of their home would continue to rise 
and that they would be able to refinance their home before the 
higher interest rates were to go into effect. 2005 was the peak of 
the subprime boom. At this time, 1 in 5 mortgages was subprime. 
However, the housing bubble burst and housing prices had 
reached their peak. They were now on a decline. 
At this point, many who had taken on these subprime mortgages 
and their interest rates were beginning to “reset” to the higher 
rates, making their monthly mortgage payments much higher than 
before. 
People then began to sell their homes – but there was a problem to 
doing this. Since the price of homes had severely decreased, they 
did not have enough money after selling to cover the amount of the 
mortgage. 
If a person could not sell their home, this ultimately left the 
homeowner with one option, and that was to DEFAULT. 
When a home is defaulted, this is the first step towards 
foreclosure. 
After the notice of default, there is a reinstatement period before 
the home is put up for auction by the bank. 
If the defaulted loan isn’t taken care of in a given amount of time, 
the bank resumes responsibility of the home and is put up for 
auction. 
However, when put in an auction, the bank usually sells the home 
at a price that is much lower than what it is worth. The amount 
that they receive in this process gets put towards the borrower’s 
loan, but the borrower still has to account for the difference that 
they owe towards the loan. 
The process of auctioning off these houses creates a increase in 
supply of homes in the market, which will decrease the home 
prices. 
One of the major problems that came out of this crisis was that: Billions 
of dollars were lost in mortgage backed securities.
What is a mortgage backed security? “Once a bank has made thousands 
of mortgage loans, they often package up all the loans together and sell 
them to investors as bonds.” 
It was believed that these bonds were very safe investments due to the 
fact that home prices were on the rise. If an individual was unable to pay 
the mortgage, it was thought that the homes would easily just be seized 
and sold. 
Investors continued to buy these mortgage backed securities because 
they continued to make a great amount of money. 
However, real estate prices began to fall, and the homeowners began to 
default their mortgages. This “safe” investment was turning out to be one 
that was of great risk and therefore, costing investors billions of dollars. 
The ratings of mortgage backed securities began to decline, to AA 
or even lower. This was a clear indicator of how these securities 
were thought of as a risky investment. 
The downgraded mortgage bonds were suddenly worth much less. 
A bank who was initially holding $100 billion in assets found that 
these assets could now be sold for much less, assuming they could 
even find someone to buy them. No investors wanted to take on 
this risk. 
Major banks suffered from huge losses.
Lehman Brothers went out of business. 
Merrill Lynch had to sell itself to Bank of America for a fraction of 
its former value
Countrywide Financial Corporation, the biggest U.S. mortgage 
lender, eventually gets taken over by Bank of America. 
The Federal Reserve began guaranteeing loans to Bear Stearns and 
other banks to prevent an all-out financial failure. 
Mortgage defaults led subsequently to the collapse and 
government rescue of Fannie Mae and Freddie Mac. 
There was a total of 2.2 million foreclosures in 2007, up 75% from 
the roughly 1.26 million RealtyTrac reported in 2006. RealtyTrac 
said 1% of all US households were in 'some stage of foreclosure' in 
2007, up from 0.58% in 2006.
By the end of 2008, home prices had dropped 20% from their 
2006 peak.