Giáo trình Quản lý xây dựng đô thị - Trường Đại học Lâm nghiệp

heo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng mà 
không có giấy phép xây dựng. 
- Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm 
quyền cấp. 
- Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; 
sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối 
với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng). 
- Công trình xây dựng có tác động đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng 
đến môi trường, cộng đồng dân cư. 
4.2.2. Hình thức và thẩm quyền xử lý 
a. Xử lý công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng 
* Những công trình xây dựng theo quy định phải có giấy phép xây dựng, khi xây 
dựng không có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp đặc biệt: 
- Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình 
xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; 
- Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công 
xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, 
áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên 
quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, 
công nhân vào thi công xây dựng; 
- Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công 
xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu 
có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
* Những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để 
cấp giấy phép xây dựng theo quy định: 
- Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu 
cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù 
hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên 
đất ở có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch 
xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch 
xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền 
sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; 
- Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
61 
chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện 
pháp quy định. 
- Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây 
dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp 
thì bị cưỡng chế phá dỡ; 
- Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung 
giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung giấy phép xây 
dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới 
được tiếp tục thi công xây dựng. 
Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung giấy phép xây dựng 
được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi 
phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ; 
- Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy 
phép xây dựng sau thời hạn quy định thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, 
nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về 
toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
b. Xử lý công trình xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng 
* Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm 
quyền cấp: 
- Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu tự phá dỡ phần công trình sai 
nội dung Giấy phép xây dựng. 
- Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình 
chỉ thi công xây dựng, buộc chủ đầu tư tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy 
phép xây dựng; đồng thời, áp dụng biện pháp quy định. 
- Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần công trình sai nội dung Giấy phép 
xây dựng được cấp phải bị cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về toàn 
bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Tùy mức độ vi phạm, chủ đầu tư còn phải bồi 
thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra. 
c. Xử lý công trình xây dựng sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 
1/500 đã được cấp có thẩm quyền thẩm định hoặc phê duyệt đối với những trường 
hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng 
- Công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị sau đây phải bị lập biên bản 
ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ: 
+ Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình sai thiết kế cơ sở 
hoặc thiết kế kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; 
+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu nhà ở 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
62 
sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt. 
- Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng công trình thì bị đình 
chỉ thi công xây dựng, buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp dụng biện 
pháp quy định. 
- Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công trình vi phạm, công trình phải bị 
cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập phương án phá 
dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
d. Xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận; ảnh 
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư 
- Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm 
sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường 
thiệt hại: 
+ Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường 
hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường 
tại toà án; 
+ Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa 
thuận việc bồi thường thiệt hại. 
- Trường hợp công trình xây dựng gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận, để 
vật tư, vật liệu và thiết bị thi công gây cản trở giao thông công cộng thì phải ngừng thi 
công xây dựng; chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng phải có biện pháp khắc phục 
hậu quả; việc thi công xây dựng chỉ được phép tiếp tục khi chủ đầu tư, nhà thầu thi 
công xây dựng đã hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và bảo đảm 
không làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực lân cận. 
- Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định phải bị 
đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định cho đến khi chủ đầu 
tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại. 
 4.2.3. Thủ tục và biện pháp xử lí sai phạm 
4.2.3.1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng 
- Thanh tra viên xây dựng hoặc cán bộ quản lý xây dựng cấp xã có trách nhiệm 
phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật xây dựng trên địa bàn cấp xã; lập biên 
bản vi phạm ngừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các 
nội dung được ghi trong biên bản. 
- Biên bản ngừng thi công xây dựng phải ghi rõ nội dung vi phạm và biện pháp xử 
lý; đồng thời, gửi ngay cho Chủ tịch UBND cấp xã để báo cáo. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì biên bản vẫn có giá 
trị thực hiện. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
63 
- Hình thức, nội dung biên bản ngừng thi công xây dựng công trình theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.2. Đình chỉ thi công xây dựng 
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi lập biên bản ngừng thi công xây dựng mà chủ 
đầu tư không ngừng thi công xây dựng để thực hiện các nội dung trong biên bản thì 
Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, 
buộc chủ đầu tư thực hiện các nội dung trong biên bản ngừng thi công xây dựng. 
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ thời điểm ban hành quyết định đình chỉ thi công xây 
dựng công trình của UBND cấp xã thì các cơ quan liên quan phải có trách nhiệm tổ 
chức thực hiện: 
+ Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lực lượng cấm các phương tiện vận chuyển vật 
tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị; 
+ Người có thẩm quyền ký kết hợp đồng dịch vụ cung cấp điện, nước và các dịch 
vụ liên quan ngừng cung cấp các dịch vụ đối với công trình xây dựng vi phạm. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố ý vắng mặt, quyết định đình chỉ thi 
công xây dựng vẫn có hiệu lực. 
- Hình thức, nội dung quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.3. Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm 
- UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức phá dỡ: 
+ Sau thời hạn 03 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ 
thi công xây dựng đối với công trình xây dựng không phải lập phương án phá dỡ; 
+ Sau 10 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ thi công 
xây dựng đối với công trình xây dựng phải lập phương án phá dỡ mà chủ đầu tư không 
tự thực hiện các nội dung ghi trong biên bản ngừng thi công xây dựng. 
- Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ và chi phí tổ chức 
cưỡng chế phá dỡ. 
- Đối với công trình xây dựng vi phạm mà do UBND cấp huyện hoặc Sở Xây 
dựng cấp Giấy phép xây dựng, trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi UBND cấp xã ban hành 
quyết định đình chỉ thi công xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm gửi hồ sơ lên Chủ 
tịch UBND cấp huyện. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch 
UBND cấp huyện phải ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ. Chủ tịch UBND cấp xã 
chịu trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
- Đối với trường hợp đình chỉ thi công xây dựng buộc chủ đầu tư phải xin cấp 
Giấy phép xây dựng theo quy định thì thời hạn ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
64 
theo quy định. UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực 
hiện cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức thực hiện cưỡng 
chế phá dỡ. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì quyết định cưỡng chế 
phá dỡ vẫn phải được tổ chức thực hiện. 
- Hình thức, nội dung quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.4. Phương án phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị 
- Việc phá dỡ công trình phải có phương án nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình 
phá dỡ. Đối với những công trình xây dựng yêu cầu phải phê duyệt phương án phá dỡ 
thì phương án phá dỡ phải do chủ đầu tư lập; trường hợp không đủ điều kiện lập 
phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực để lập. 
Trường hợp bị cưỡng chế phá dỡ thì người có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng 
chế phá dỡ chỉ định tổ chức tư vấn lập phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải chịu mọi chi 
phí lập phương án phá dỡ. 
- Phương án phá dỡ phải thể hiện các biện pháp, quy trình phá dỡ, các trang thiết 
bị, máy móc phục vụ phá dỡ, biện pháp che chắn để đảm bảo an toàn về tính mạng và 
tài sản, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường; trình tự, tiến độ, kinh phí phá dỡ. Phương án 
phá dỡ phải được cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện phê duyệt. 
- Những trường hợp không phải phê duyệt phương án phá dỡ: 
+ Công trình xây dựng tạm; 
+ Bộ phận công trình, công trình xây dựng có độ cao từ 3 m trở xuống so với nền đất; 
+ Móng công trình xây dựng là móng gạch, đá; móng bê tông độc lập không liên 
kết với những công trình lân cận. 
- Tổ chức phá dỡ phải đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật. Trường 
hợp không phải lập phương án phá dỡ thì việc phá dỡ phải đảm bảo an toàn về người, 
tài sản và vệ sinh môi trường. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
65 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Nguyễn Thế Bá (2008), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB Xây dựng, Hà 
Nội. 
2. Chính Phủ (2010), Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 7 tháng 04 năm 2010 Về lập, 
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, Hà Nội. 
3. Chính Phủ (2015), Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2015 Quy định 
chi tiết về hợp đồng xây dựng, Hà Nội. 
4. Chính Phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định 
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội 
5. Chính Phủ (2005), Nghị định 46/2005/NĐ-CP ngày 06 tháng 04 năm 2005 Về tổ 
chức hoạt động của thanh tra xây dựng, Hà Nội. 
6. Chính Phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 về quản lý 
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, Hà Nội. 
7. Chính Phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định 
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Hà Nội. 
8. Chính Phủ (2015), Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 Về quản 
lý dự án đầu tư xây dựng, Hà Nội. 
9. Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014, Hướng dẫn về phí và lệ phí 
thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung 
Ương. 
10. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội. 
11. Quốc hội (2015), Luật Nhà ở, Hà Nội. 
12. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội. 
13. Quốc hội (2014), Luật Xây dựng đô thị, Hà Nội. 
14. Hồ Kiệt (chủ biên), Trần Trọng Tấn, Quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn, 
Nhà xuất bản Nông Nghiệp. 
15. Nguyễn Tố Lăng, Quản lý đô thị ở các nước đang phát triển, NXB Xây dựng. 
16. Nguyễn Đăng Sơn (2005), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý đô 
thị, NXB Xây dựng. 
17. Vũ Hoàng Diệp, Quy hoạch chiều cao nền xây dựng và thoát nước đô thị, Trường 
Đại Học Kiến Trúc Hà Nội, 2009. 
18. Lưu Thị Phương Chi, Quản lý hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị, Học viện cán 
bộ quản lý xây dựng và đô thị. 
17. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định Phê duyệt chương trình nâng cấp đô thị 
quốc gia giai đoạn từ năm 2009 đến 2020, Hà Nội. 
18. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định Phê duyệt Chiến lược Phát triển bền vững 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
66 
Việt Nam giai đoạn 2011 – 2020, Hà Nội 
19. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy 
hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 
2050, Hà Nội. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
67 
MỤC LỤC 
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ ............................... 1 
1.1. Quản lý đô thị ......................................................................................................... 1 
1.1.1. Khái niệm quản lý đô thị .................................................................................. 1 
1.1.2. Mục đích và nội dung quản lý đô thị ............................................................... 1 
1.1.3. Nguyên tắc và phương pháp quản lý đô thị ..................................................... 2 
1.1.4. Các mô hình quản lý đô thị .............................................................................. 7 
1.2. Quản lý nhà nước về xây dựng đô thị .................................................................... 9 
1.2.1. Mục tiêu ........................................................................................................... 9 
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng ....................................................... 10 
1.2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về xây dựng .......................................................... 10 
1.3. Lập, phê duyệt Quy hoạch xây dựng đô thị ......................................................... 10 
1.3.1. Lập quy hoạch xây dựng đô thị...................................................................... 10 
1.3.2. Phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị ............................................................ 12 
CHƯƠNG II: QUẢN LÝ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ.................... 14 
2.1. Khái niệm và ý nghĩa ............................................................................................ 14 
2.1.1. Khái niệm ....................................................................................................... 14 
2.1.2. Ý nghĩa ........................................................................................................... 15 
2.2. Nội dung và phương pháp quản lý ....................................................................... 15 
2.2.1. Quản lý cao độ xây dựng ............................................................................... 15 
2.2.2. Quản lý hệ thống công trình giao thông ........................................................ 16 
2.2.3. Quản lý hệ thống cung cấp năng lượng và chiếu sáng công cộng ................ 18 
2.2.4. Quản lý hệ thống công trình cấp nước .......................................................... 19 
2.2.5. Quản lý hệ thống công trình thoát nước ........................................................ 21 
2.2.6. Quản lý hệ thống công trình xử lý chất thải .................................................. 22 
2.2.7. Quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật khác ............................................... 23 
CHƯƠNG III: QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG TẠI ĐÔ THỊ ......................... 25 
3.1. Dự án đầu tư ......................................................................................................... 25 
3.1.1. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư. ........................................................... 25 
3.1.2. Quy trình thực hiện dự án đầu tư. ................................................................. 28 
3.2. Quản lý Nhà nước về đầu tư xây dựng ................................................................. 29 
3.2.1. Thẩm định, phê duyệt dự án .......................................................................... 29 
3.2.2 Giấy phép xây dựng ........................................................................................ 31 
3.3. Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và quản lý hợp đồng xây dựng .... 40 
3.3.1. Các khái niệm liên quan ................................................................................ 40 
3.3.2. Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng ........................ 41 
3.3.3. Phân loại hợp đồng xây dựng ........................................................................ 43 
3.3.4. Nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng ............................................ 44 
3.4. Quản lý chất lượng, an toàn và vệ sinh môi trường ............................................. 45 
3.4.1. Quản lý thi công, tiến độ công trình .............................................................. 45 
3.4.2. Quản lý chất lượng công trình ....................................................................... 47 
3.4.3. Quản lý an toàn lao động và vệ sinh môi trường .......................................... 54 
CHƯƠNG IV: THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM XÂY DỰNG ĐÔ THỊ .................... 57 
4.1. Thanh tra xây dựng ............................................................................................... 57 
4.1.1. Nhiệm vụ, quyền hạn và nghĩa vụ thanh tra xây dựng .................................. 57 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
68 
4.1.2. Nội dung,phương pháp và hình thức thanh tra xây dựng .............................. 57 
4.2. Xử lý vi phạm xây dựng đô thị ............................................................................. 59 
4.2.1. Đối tượng vi phạm ......................................................................................... 59 
4.2.2. Hình thức và thẩm quyền xử lý ...................................................................... 60 
4.2.3. Thủ tục và biện pháp xử lí sai phạm .............................................................. 62 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark