Bài giảng Công cụ thu nhập cố định - Chương 6: Chứng khoán bất động sản

Chương 6CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢNKhoản vay bất động sảnMBSCMOKhái niệm cơ bảnKhoản vay bất động sảnKhoản vay bất động sảnKhái niệm khoản vay bất động sản (mortgages): Thế chấp bằng BĐS, quy định nghĩa vụ thanh toán và quyền được tịch biên tài sản thế chấp.Khoản vay thông thường và khoản vay có bảo hiểm.Người khởi tạo khoản vay: NHTM; quỹ tiết kiệm; Cty BHNT; quỹ hưu trí.Phí khởi tạo khoản vayBán lại khoản vay hưởng chênh lệchBa lựa chọnTổ chức khởi tạo khoản vay có thể:Giữ lại trong danh mục tài sảnBán cho một nhà đầu tư (giữ trong danh mục hoặc đặt vào một tổ hợp tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán)Dùng chính nó làm tài sản thế chấp để phát hành một chứng khoán (CKH)Người mua (nhà đầu tư)Hai tổ chức có chính phủ bảo trợ (GSEs) và các công ty tư nhân Các tổ chức này (conduits) tích tụ các khoản vay đã mua thành những tập hợp (pools) và bán cho các nhà đầu tư.Khi một khoản vay được dùng làm tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán → chứng khoán hóa.Quy trình tạo khoản vay gốcĐơn xin vay + quy trình thẩm định hồ sơ vayThư cam kết + Quyền lựa chọn của người vayNhững lựa chọn của bên cho vayTiêu chuẩn đảm bảo khoản vayTHẨM ĐỊNH ĐƠN XIN VAYHệ số thanh toán trên thu nhập (PTI)Hệ số khoản vay trên giá trị thị trường (LTV)Các quyền mà người cho vay dành cho người xin vay khi có thư cam kếtLựa chọn của người vayLãi suất cố địnhTại thời điểm nộp đơnThời điểm thư cam kết được phát hànhThời điểm mua tài sảnLãi suất điều chỉnhKhông vay Các dịch vụ KVBĐSCác dịch vụ: thu tiền; chuyển tiền; gửi thông báo tới người vay; nhắc nhở thanh toán; duy trì sổ sách; thuế và bảo hiểm; thủ tục tịch biên..Cung cấp dịch vụ: các tổ chức liên quan tới NH, quỹ tín dụng, NH BĐSNguồn thu:Phí dịch vụ (giảm theo thời gian)Lãi từ số dư tạm thờiPhí phạtCÁC TIÊU CHÍ PHÂN LOạI KHOảN VAYKhoản vay bất động sảnMức độ ưu tiênCho biết mức độ ưu tiên được thanh toán trong trường hợp buộc phải thanh lý tài sản để trả nợ.Ưu tiên hạng một và ưu tiên hạng hai.Phân loại tín dụngKhoản vay chuẩn, khoản vay alt-A và khoản vay dưới chuẩn.Thước đo đánh giá chất lượng tín dụng:Điểm tín dụngLTV (dự báo vỡ nợ)PTI: “front ratio” và “back ratio” (hệ số được tính trước và sau thuế tài sản và bảo hiểm).Các dạng thiết kế lãi suấtLãi suất cố định, thanh toán đềuLãi suất điều chỉnh (ARM)Lãi suất tham chiếuCác kiểu điều chỉnhCác kiểu kết hợp lãi suất cố định – điều chỉnh.Lãi suất cố định, thanh toán đềuVí dụ: Một KV 30 năm, 100000$, ls 8%.Tính khoản thanh toán hàng tháng:	Tính cho 30 kỳ (năm) thay cho 360 kỳ (tháng); tính P/12 :P (tháng) = 733,76$Ls tháng = 0,08/12 = 0,66667%  Tiền lãi tháng thứ 1 là 666,67$.Thanh toán gốc tháng thứ 1 = 733,76 – 666,67 = 67,1$Số dư khoản vay vào tháng thứ 2 = 100000$ - 67,1$ = 99865,36$Thanh toán lãi tháng thứ 2 = 99865,36 X 0, 66667% = 666,22$Thanh toán gốc tháng thứ 2 = ?Tổng quátVới i = lãi suất chia cho 12 (số thập phân); n = số lượng tháng của khoản vay; MB0 = số dư ban đầu của khoản vayKhoản thanh toán hàng tháng MPSố dư còn lại tại một tháng bất kỳ, MBtKhoản thanh toán gốc theo lịch biểu, tại tháng t, SPtLãi = 1/12 lãi suất năm x số dư Một phần của gốc được hoàn trảKhoản thanh toán không thay đổi, hàng thángGiảm dầnTăng dầnTHIẾT KẾ TRUYỀN THỐNG: KHOẢN VAY BĐS CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH, CÁC KHOẢN THANH TOÁN HÀNG THÁNG BẰNG NHAUKhoản vay có lãi suất điều chỉnhLãi suất được điều chỉnh định kỳ, theo một lãi suất tham chiếu được chọn.Lãi suất tham chiếu:Do thị trường xác định (trái phiếu Kho bạc)Được tính trên cơ sở chi phí huy động của các tổ chức tín dụng, có độ trễ và trở thành lợi thế hay bất lợi thế của các bên, tùy theo xu hướng tăng hay giảm của lãi suất.Các kiểu điều chỉnh lãi suấtĐiều chỉnh định kỳ, có thể gắn với trần hoặc sàn trong một giai đoạn hoặc trong toàn bộ thời hạn của khoản vay.Khoản vay “balloon”: điều chỉnh làm nhiều lần, mỗi lần như là thiết lập một khoản vay mới. → trên thực tế thời hạn được rút ngắn.Khoản vay hai bước: giai đoạn đầu là ls cố định; sau đó điều chỉnh một lần, thời hạn giữ nguyên.GEM: lãi suất cố định, nhưng khoản thanh toán hàng tháng tăng dần qua thời gian. → hoàn trả gốc nhanh hơn.GPM: ls và thời hạn là cố định, nhưng khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp hơn, về sau lại cao hơn.Hỗn hợp cố định-thả nổiRủi ro của đầu tư KVBĐSRủi ro tín dụngRủi ro thanh khoản trên thị trường thứ cấpRủi ro giá: lãi suất tăng làm giảm giá của một khoản vay bất động sản.Rủi ro thanh toán sớm: tạo ra tính không chắc chắn của dòng tiền:Tiền lãiHoàn trả gốcThanh toán sớmRủi ro vỡ nợBản chấtĐo lường:% số khoản vay được khởi tạo và sau đó vỡ nợ, tính trong một khoảng thời gian nhất định.Xác suất một khoản vay sẽ vỡ nợ trong năm; hay % số khoản vay được khởi tạo trong năm sẽ vỡ nợ trong năm đó.LTV khởi tạo càng cao → ↑ xác suất vỡ nợLTV hiện thời: giá trị khoản vay/giá thị trườngRủi ro thanh khoảnBán khoản vay cho một nhà đầu tư là một lựa chọn phổ biến của các tổ chức khởi tạo.Chênh lệch giá mua-bán của KVBĐS thường lớn hơn so với các công cụ nợ khá (kém thanh khoản).Nếu tài sản thế chấp ít thông dụng, chênh lệch càng lớn hơn nữa.Rủi ro lãi suấtVì KVBĐS là một công cụ nợ và có thời hạn dài, nên giá của khoản vay chuyển động ngược chiều với lãi suất thị trường.Người vay được phép hoàn trả khoản vay bất kỳ lúc nào, nên nhà đầu tư sẽ gặp phải tình huống tương tự như người cho vay trái phiếu có thể mua lại.Rủi ro thanh toán sớmNgười chủ sở hữu nhà có thể trả toàn bộ hay một phần khoản vay của họ trước khi khoản vay đó đáo hạn → tạo ra những khoản thanh toán sớm.Lý do thanh toán sớm:Bán nhà: thay đổi chỗ ở việc làm, hoặc ly hônLãi suất thị trường giảm → người vay thực hiện quyền được trả sớm.Tịch biên và bán nhà do vỡ nỡ; hoàn trả của bảo hiểmThanh toán sớm và phạtThanh toán vượt quá mức thanh toán định kỳ → giảm số dư → tăng phần gốc trong th.toán định kỳ → rút ngắn thời gian đáo hạn.Có thể thanh toán sớm một phần hoặc toàn bộ khoản vay gốc → có phạt hoặc không phạt (option).Nếu nhà được bán: khoản vay phải được hoàn trả hết; có thể bị phạt (hard penalty) hoặc không bị phạt hoặc được giảm một phần (soft penalty)Lãi suất thị trường giảm hoặc có một lựa chọn tài trợ khác hấp dẫn hơn → tái tài trợ.Khoản phạt nhằm giảm động cơ tái tài trợ, đòi một khoản phí nếu khoản vay được hoàn trả trong vòng một khoảng thời gian xác định.Chứng khoán bất động sản chuyển TiẾPIIRMBSChứng khoán đảm bảo bằng khoản vay mua nhà ở.Thị trường khoản vay bất động sản chuẩn:Đáp ứng các tiêu chuẩn đảm bảo của Ginnie Mae; Fannie Mae và Freddie Mac.Nếu không đáp ứng thì lý do không phải là chất lượng tín dụng. Khoản vay dưới chuẩn: xếp hạng tín nhiệm của người vay thấp hoặc khoản vay là tài sản đảm bảo thứ hai.Thị trường MBS có chính phủ bảo trợ Các khoản vay phù hợp các tiêu chuẩn bảo trợ của chính phủ thường được sử dụng để tạo ra RMBS, thường gọi là MBS có bảo trợ.MBS có bảo trợ bao gồm:Chứng khoán chuyển tiếp có bảo trợ Các nghĩa vụ có bảo trợ, được thế chấp bằng khoản vay BĐS.Stripped MBS CK chuyển tiếpKhái niệm (pass-throughs):Là những cổ phần hoặc chứng chỉ tham dự được phát hành từ một tổ hợp (pool) các khoản vay BĐS, cho phép nhà đầu tư nhận một phần dòng tiền của tổ hợp các khoản vay làm tài sản thế chấp.Dòng tiền: phụ thuộc vào tập hợp khoản vay BĐS cơ sở.Các khoản trả lãi của KVBĐS.Thanh toán gốc theo lịch trìnhMọi khoản thanh toán sớm.Lãi suất và thời hạn của chứng khoán chuyển tiếpWAC bình quân gia quyền các mức lãi suất các khoản vay trong tổ hợp.Trọng số được tính theo khối lượng khoản vay chưa trả (số dư).WAMBình quân gia quyền số tháng cho tới khi đáo hạn còn lại của các khoản vay trong tổ hợp.Trọng số: lượng khoản vay chưa trả (số dư).Các dạng bảo trợ của chính phủThực hiện thanh toán cả lãi và gốc đúng hạn, nếu người vay không trả được.Chỉ bảo đảm thanh toán lãi đúng hạn; phần gốc được chuyển giao khi thu được; nếu quá một thời hạn cụ thể nào đó thì CP sẽ thanh toán.Ginnie Mae: là một cơ quan của chính phủ liên bang; bảo lãnh các ck chuyển tiếp đạt chuẩn, phát hành bởi các tổ chức cho vay mà nó chấp thuận. Freddie Mac; và Fannie Mae (GSEs). Nhiệm vụ: bảo đảm tính thanh khoản và ổn định của thị trường KVBĐS.Mua, bán các KVBĐSTạo ra và bảo đảm cho các CK chuyển tiếp.Mua MBSCK chuyển tiếp tư nhânPhát hành: NHTM và các trung gian tư nhânHành động giống như các tổ chức trung gian mà chính phủ tạo ra, nhưng không được chính phủ bảo đảm.Được xếp hạng bởi các Tổ chức xếp hạng tín nhiệm.Mức xếp hạng mong muốn là AA và AAA. Nếu chưa đạt, cần có “tăng cường tín nhiệm”.Tăng cường tín nhiệmTCTN từ bên ngoài: bảo đảm từ bên thứ baBảo đảm của một công tyLCBảo hiểm cho tổ hợpBảo hiểm trái phiếuTăng cường tín nhiệm bên trongPhân bổ phần dưCấu trúc ưu tiên cao, thấpQuỹ dự trữPhân bổ phần dưVí dụ: lscp bình quân của tổ hợp, WAC gộp = 7,75%; các loại phí cộng lại là 0,25%, WAC ròng là 7,25%.	→ Phí dịch vụ vượt trội là 0,25%. Tài khoản dự trữ sẽ dần dần tích lũy nhiều thêm lên, có thể được sử dụng để “bảo hiểm” cho các khoản thiệt hại có thể xẩy ra trong tương lai.Cơ cấu ưu tiên cao, thấpVí dụ: Một tổ hợp 100 triệu $, được chia thành hai loạiƯu tiên cao : 92,25 triệu $Ưu tiên thấp: 7,75 triệu $Loại ưu tiên thấp sẽ phải hấp thụ các khoản tổn thất cho tới mức 7,75 triệu $. Nếu thiệt hại > 7,75 triệu $, loại ưu tiên cao hơn sẽ bắt đầu phải hấp thụ phần lớn hơn này.Nhà đầu tư nắm giữ loại ưu tiên thấp sẽ đòi một mức lợi suất phụ trội cho việc phải chịu loại rủi ro vỡ nợ này	→ một dạng tự bảo hiểmKhi mất mát vẫn nằm trong giới hạn của loại ưu tiên thấp, loại ưu tiên cao sẽ nhận được khoản thanh toán gốc giống như việc thanh toán sớm đã xẩy ra.Cơ cấu lợi ích dịch chuyển : khối lượng của loại ưu tiên thấp ngày càng tăng.Tháng% các khoản thanh toán sớm được áp cho loại ưu tiên cao1-607061-726073-844085-962097-10812109+Chia theo tỷ lệƯớc tính CPR Để định giá một ck chuyển tiếp, cần phải dự tính dòng tiền của nó. Khó khăn là các khoản thanh toán sớm.→ cần giả định một tỷ lệ thanh toán sớm trên toàn bộ thời gian của một tổ hợp, CPR.CPR được tính dựa trên trạng thái thanh toán sớm trong quá khứ của tổ hợp + đặc điểm môi trường kinh tế hiện tại và tương lai.Chuyển đổi CPR thành SMMCPR là tỷ lệ tính cho năm và trên cả tổ hợp. Nó được đổi thành tỷ lệ tháng (%):	SMM = 1 – (1 – CPR)1/12 	→ Khoản thanh toán sớm của tháng t = SMM x (số dư KVBĐS đầu tháng t – khoản thanh toán gốc theo lịch trình của tháng t).Ví dụ: một ck chuyển tiếp có số dư của khoản vay BĐS vào đầu tháng là 290 triệu $. Giả sử SMM = 0,5143% và khoản thanh toán gốc theo lịch là 3 triệu $.	Ước tính khoản thanh toán sớm trong tháng đó là: 0,005143 (290000000 – 3000000)	= 1476041$Chuẩn PSAPSA (Chuẩn thanh toán sớm do Hiệp hội CK đại chúng công bố): một chuỗi các tỷ lệ thanh toán sớm hàng tháng của các tỷ lệ thanh toán sớm hàng năm. Giả địnhNhững năm đầu của khoản vay mới khởi tạo, PSA là thấp, sau đó tăng dần lên.Kv 30 năm: tháng thứ nhất CPR = 0,2%; trong 30 tháng tiếp theo tăng 0,2%/năm /tháng, đạt tới 6%/năm; những năm còn lại 6%/năm.Nếu t ≤ 30: CPR = 6% (t/30)Nếu t ≥ 30: CPR = 6%Với t là số tháng kể từ khi khoản vay được khởi tạo.Các tốc độ có thể nhanh hơn hoặc chậm hơn một % nào đó của PSA.Sử dụng PSA 100Tháng thứ 5: 	CPR = 6% (5/30) = 0,01	SMM = 1 – (1 – 0,01)1/12 = 0,000837Tháng thứ 20: 	CPR = 6% (20/30) = 0,04	SMM = 1 – (1 – 0,04)1/12 = 0,003396Tháng từ 31-360 :	CPR = 6%	 SMM = 1 – (1 – 0,06)1/12 = 0,005143 Dòng tiền hàng thángBảng 11-7: CF tháng của một CK chuyển tiếp 400 triệu $; 7,5%; WAC = 8,125% và WAM = 357 tháng.Sử dụng chuẩn PSA100:Cột 1: thángCột 2: số dư gốc đầu thángCột 3: SMM (PSA100)Cột 4:Thanh toán KVBĐS hàng thángCột 5: Tiền lãi trả hàng tháng (x 7,5%/12)Cột 6: thanh toán gốc định kỳ Cột 7: thanh toán sớmCột 8: tổng thanh toán gốc [định kỳ + thanh toán sớm = (6) + (7)]Cột 9: Tổng dòng tiền hàng tháng dự tính cho CK chuyển tiếp này.Các yếu tố tác động tới thanh toán sớmLãi suất KVBĐS hiện hành:Chênh lệch so với lãi suất hợp đồngDiễn biến của lãi suất KVBĐSMức lãi suất KVBĐSĐặc điểm của KVBĐCSTrạng thái bảo đảm của các khoản vayĐịnh dạng lãi suất của khoản vayTính thanh khoảnPhân bổ địa lý của các tài sản cơ sở (BĐS)Yếu tố thời vụHoạt động trên thị trường nhà sơ cấpMua nhà tăng vào mùa xuân, hè, giảm vào mùa thu, đông.Thanh toán sớm thấp vào mùa đông, tăng trong mùa xuân và đạt đỉnh cao vào hè.Các hoạt động kinh tế chung:Tăng trưởng → Thu nhập → chuyển đổi công việc và chỗ ở → chuyển đổi nhà.Mô hình thanh toán sớm của Bear StearnCác yếu tố cấu thành:Chuyển đổi nhà ở: yếu tố nhạy cảm với mức lãi suất khoản vay BĐS.Tái tài trợ để rút tiền (cash out refinancing): tiền tệ hóa khoản tăng giá của nhà ởTái tài trợ để tiết giảm chi phí: vay lại để tiết kiệm chi phí lãi hoặc rút ngắn thời hạn mà không tăng khoản thanh toán hàng tháng.Rủi ro thanh toán sớm: chi tiếtKhi lãi suất giảm: rủi ro thu hẹpGiá của CK chuyển tiếp không tăng mạnh như với trái phiếu không kèm quyền chọn, vì người vay có khuyến khích thanh toán sớm để tái tài trợ với lãi suất thấp hơn.Dòng tiền nhận lại phải được tái đầu tư với lãi suất thấp hơnKhi lãi suất tăng: rủi ro mở rộngGiá của CK chuyển tiếp sẽ giảm, và giảm mạnh hơn so với trái phiếu thường, vì lãi suất cao hơn sẽ làm chậm thanh toán sớm, tăng lượng đầu tư với lãi suất hiện đã thấp hơn mức thị trường.Thanh toán sớm sẽ chậm hơn, đúng vào lúc người ta mong nó nhanh lên. Rủi ro thanh toán sớm bao hàm cả hai dạng rủi ro này, → CK chuyển tiếp kém hấp dẫn.CMOCấu trúc cơ bản của CMOCMO: các lớp trái phiếu được tạo ra bằng cách phân bổ lại các dòng tiền của các CK chuyển tiếp (thanh toán gốc và lãi) nhằm giảm thiểu rủi ro thanh toán sớm.Các lớp CMO có nhiều thời hạn, được phân bổ các khoản thanh toán gốc và lãi, tuân theo một bộ quy tắc. CMO: cấu trúc thanh toán tuần tựTổ hợp CK chuyển tiếp 400 triệu $ làm cơ sở cho bốn loại (tranches) TP, tổng mệnh giá = 400 triệu $; lscp = 7,5%.Khoản thanh toán gốc được phân bổ lần lượt cho các lớp từ A tới D. Những lớp sau sẽ có một thời gian chỉ được thanh toán lãi, gốc giữ nguyên.Thanh toán lãi được thực hiện theo đúng công thức, cho tất cả các lớp. 	 (Bảng 12-2; FRR-01)Lớp trái phiếu (tranches)Mệnh giáLãi suất cuống phiếu (%)A194 500 0007,5B36 000 0007,5C96 500 0007,5D73 000 0007,5400 000 000$Lãi định kỳ được phân phối cho các lớp trên cơ sở số dư gốc đầu kỳ.Thanh toán gốc thực hiện lần lượt từ A tới D, kết thúc lớp trên phân phối tới lớp tiếp theo.Kết quả:Thời hạn của 4 lớp CMO khác với thời hạn của khối thế chấp (ngắn hơn và dài hơn).Mỗi lớp được bảo vệ một phần trước rủi ro thanh toán sớm, nhờ quy tắc phân phối khoản thanh toán gốc.Lớp A được bảo vệ trước rủi ro mở rộng, nhờ các lớp B, C, D. Lớp C và D bảo vệ lớp A và B trước rủi ro mở rộng. Lớp C và D hưởng lợi nhờ sự bảo vệ trước rủi ro thu hẹp do A và B cung cấp. CMO: trái phiếu tích dồn lãiLớp trái phiếu (tranches)Mệnh giáLãi suất cuống phiếu (%)A194 500 0007,5B36 000 0007,5C96 500 0007,5Z73 000 0007,5400 000 000$Lãi định kỳ được phân phối cho các lớp A, B và C, trên cơ sở lượng số dư vốn gốc đầu kỳ. Lãi của Z được dùng để trả dần gốc cho các lớp trên, nhưng được tích dồn lại để thanh toán sau, cùng với gốc, Gốc được thanh toán lần lượt cho các lớp A, B và C. Tiếp tục thanh toán cho C phần số dư gốc ban đầu cộng với lãi cộng dồn.Ít nhất có một lớp trái phiếu – Z – không nhận lãi. Lãi của Z được dùng để đẩy nhanh tốc độ trả gốc cho các lớp trái phiếu trước.Ba trái phiếu sẽ rút ngắn được thời hạn, một trái phiếu sẽ kéo dài thời hạn, so với cấu trúc FRR-01.(FRR-02. Bảng 12-5)CMO: các lớp TP thả nổi lãi suấtTừ một lớp trái phiếu có lãi suất cố định (lớp C), tạo thành một trái phiếu thả nổi + một trái phiếu thả nổi đảo ngược.	(FRR-03)LớpKhối lượng mệnh giáLãi suất cuống phiếu (%)A194 500 0007,5B 36 000 0007,5FL 72 375 000LIBOR 1 tháng + 0,5IFL 24 125 00028,5 – 3 (LIBOR 1 tháng)Z 73 000 000400 000 0007,5Quy tắc thanh toánTrả lãi định kỳ theo số dư gốc đầu kỳ cho A, B, FL và IFL. Dùng lãi của Z trả dần phần gốc cho các lớp trước. Lscf max của FL là 10%, min của IFL là 0%.Trả gốc cho A cho đến hết, tiếp tới B, rồi tới FL và IFL (75%-25%).Sau khi thanh toán xong cho FL và IFL, thanh toán gốc + lãi tích dồn cho Z.Mệnh giá của FL - IFL: nhiều cách chiaLscp của IFL = K – L x (Libor 1 tháng)FRR-03: 75%-25% (của C); Ls tham chiếu cho FL: Libor 1 tháng; K = 28,5%; L = 3.L: đòn bẩy lãi suất cuống phiếuSố dư vốn gốc của FL giảm theo thời gian khi gốc được thanh toán (khác với trái phiếu công ty thả nổi lãi suất).Libor 1 tháng luôn > 0 → lscp của FL luôn >0; nhưng lscp của IFL có thể < 0.Xác định mức sàn lãi suất cho IFL (theo FRR-03 floor = 0%) → tạo ra mức trần lãi suất cho FL.CMO: IO danh nghĩaCMO bao gồm các lớp có lãi suất khác nhau; có một lớp được nhận phần lãi là chênh lệch giữa lscp của các lớp và lscp của tài sản thế chấp.LớpMệnh giá ($)Lscp (%)A194 500 0006,00B36 000 0006,50C96 500 0007,00Z73 000 0007,25IO 52 566 667 (d. nghĩa)7,5400 000 000Quy tắc thanh toán:Trả lãi định kỳ cho A,B và C, theo số dư gốc đầu kỳ. Dùng lãi của Z để trả gốc cho các lớp trên. Trả lãi định kỳ cho lớp IO căn cứ vào số dư gốc danh nghĩa đầu kỳ.Phân phối gốc lần lượt cho các lớp A,B,C, tiếp tục đến Z (gốc + lãi tích dồn).Lớp IO không được trả gốc, nên mệnh giá chỉ là danh nghĩa; Trong cấu trúc FRR-06, IO có mệnh giá 52 566 667$, với lscp = 7,5%.Cách tạo ra lớp IOXem xét lớp A:	Lãi suất = 0,060 = (6%)	Mệnh giá = 194500000$→ Vì lscp thế chấp là 7,5% nên phần lãi suất phụ trội là 0,075 – 0,06 = 0,015.→ Có thể tạo ra một IO với lscp 1,5% trên mệnh giá 194,5 tr.$ từ lớp A.→ Tương đương với một IO có MG danh nghĩa 38,9 tr.$ và ls 7,5%.	Quy trình xác định lớp IOMG danh nghĩa của IO 7,5%	= (mệnh giá A x lãi suất vượt trội)/0,0075 = (94500000 x 0,015)/0,075 = 38 900 000$Tương tự, với các lớp B,C và Z:LớpMệnh giáLãi suất vượt trội (%)MG danh nghĩa cho một IO có lscp 7,5%A194 500 0001,5038 900 000B36 000 0001,004 800 000C96 500 0000,506 433 333Z73 000 0000,252 433 333 Mệnh giá danh nghĩa của IO 7,5% = 52 566 667