Bài giảng Kế toán tài chính II - Chương 5: Kế toán bất động sản đầu tư

CHƯƠNG 5KẾ TOÁNBẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ(INVESTMENT PROPERTY)1MỤC TIÊUSau khi nghiên cứu chương này người học có thể: Xác định đối tượng kế toán để ghi nhận là bất động sản đầu tư, phân biệt với bất động sản chủ sở hữu, hàng hóa bất động sản và thành phẩm bất động sản Hiểu được đặc điểm và yêu cầu quản lý đối với bất động sản đầu tư Nắm được nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư Biết cách xác định nguyên giá và gia trị hao mòn của bất động sản đầu tư Xử lý được kế toán các trường hợp liên quan đến việc hình thành, chuyển đổi, khấu hao, nhượng bán, thanh lý và cho thuê bất động sản đầu tư2TÀI LIỆU HỌC TẬP Chuẩn mực 05 Thông tư 200/2014/TT/BTC Giáo trình Kế toán tài chính (tái bản lần 4) – Quyển 23NỘI DUNG CHƯƠNG5.1Những vấn đề chung5.2Kế toán BĐS đầu tư5.3Thông tin trình bày trên BCTC4565.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGKHÁI NIỆMBĐSBĐS đầu tư(Investment Property)Hàng hóa BĐS(Inventory)Thành phẩm BĐS(Inventory)BĐS chủ sở hữu (Property)75.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGKHÁI NIỆMBĐS đầu tưMục đích Thu lợi từ việc cho thuê Chờ tăng giáGồm quyền sử dụng đất; nhà, hoặc một phần của nhà; hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chínhMục đích Sử dụng cho sx, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc sử dụng cho mục đích quản lý Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường85.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGKHÁI NIỆMBĐS chủ sở hữuMục đích- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.Là những BĐS do người chủ sở hữu hoặc đi thuê tài sản theo HĐ thuê tài chính nắm giữ95.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGKHÁI NIỆMHàng hóa BĐSMục đích Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đính bánGồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng mua105.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGKHÁI NIỆMThành phẩm BĐSMục đích Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thườngGồm quyền sử dụng đất; nhà; hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng đầu tư xây dựng11VD 5.1:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGBẤT ĐỘNG SẢNPhân loại1. Mua đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá2. Nhận đất do nhà nước cấp để góp vốn kinh doanh3. Mua đất mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai 4. Thuê tài chính một tòa nhà để triển khai cho thuê hoạt động5. Mua nhà làm văn phòng chi nhánh công ty6. Xây nhà để bán trong kỳ hợp động kinh doanh thông thườngBDS đầu tưBĐS CSHBĐS đầu tưPhân loại BĐS trong các trường hợp sau:BĐS đầu tưBĐS CSHThành phẩm BĐS12Văn phòng và cửa hàngCho thuêBất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ: một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá, và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc cho quản lýBĐS sử dụng cho 2 mục đích5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGLƯU Ý 1:13Văn phòng và cửa hàngCho thuêBĐS sử dụng cho 2 mục đích:+ TH xác định bán riêng rẽ/ cho thuê riêng rẽ5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGLƯU Ý 1:TSCĐDùng sản xuất, quản lýDùng cho thuê/ chờ tăng giáBĐS đầu tư14Văn phòng và cửa hàngCho thuêBĐS sử dụng nhiều mục đích:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGLƯU Ý 1:Ước tính giá trị hợp lý từng bộ phậnGhi nhận phù hợp với mục đích sử dụng15Trường hợp DN cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do DN sở hữu là phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thỏa thuận –> DN ghi nhận là BĐS đầu tưBĐS có dịch vụ cung cấp kèm theo5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGLƯU Ý 2:16BĐS được ghi nhận là TS khi thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGĐIỀU KIỆN GHI NHẬN: Chắc chắn thu được LIKT trong tương lai. Nguyên giá xác định một cách đáng tin cậy175.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGXÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:Phải ghi sổ ban đầu theo NGUYÊN GIÁNguyên giá là toàn bộ các chi phí bằng tiền và tương đương tiền mà DN bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành Mua Xây dựng cơ bản18 Giá mua: tính theo giá trả ngay CP liên quan: lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch ... 5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGXÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:TH mua sắm:NGUYÊN GIÁ = GIÁ MUA + CP LIÊN QUAN195.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGXÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:TH xây dựng cơ bản:NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUANLưu ý:- Giá quyết toán được duyệt dựa trên cơ sở chi phí xây dựng cơ bản thực tế sau khi loại trừ phần bồi thường, chi phí vượt định mức.205.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGXÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ:Do đặc điểm BĐS đầu tư sử dụng trong thời gian dài và có hao mòn, do đó kế toán cần phải xác định giá trị còn lạiGIÁ TRỊ CÒN LẠI= NGUYÊN GIÁ - KHẤU HAO LŨY KẾ= NGUYÊN GIÁ - GIÁ TRỊ TỔN THẤTNếu nắm giữ chờ tăng giá:GIÁ TRỊ CÒN LẠI215.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGCHI PHÍ SAU KHI GHI NHẬN BAN ĐẦU:Có khả năng chắc chắn tạo ra LIKT > Mức hoạt động ban đầu CóNguyên giáKhôngChi phí kinh doanh217632225.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯTÀI KHOẢN SỬ DỤNG:217211/2131567BĐSBĐS đầu tưBĐS chủ sở hữu Hàng hóa BĐSThành phẩm BĐS1557235.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯMUA SẮM:21711*, 331 Giá mua CP liên quan N.GIÁ = Giá mua + CP liên quan Giá mua: tính theo giá trả ngay TH mua trả góp thì chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả góp ghi nhận vao CP trả trước, sau đó phân bổ vào CP tài chính (trừ TH vốn hóa)24VD 5.2:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGMua trả góp 1 căn hộ để cho thuê, giá mua trả ngay chưa thuế 2.200.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất 1.000.000.000đ), thuế GTGT 10%, lãi trả góp trong thời gian 2 năm là 72.000.000đ.25VD 5.2:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGMục đích Thu lợi từ việc cho thuê Chờ tăng giáBĐSđầu tư Nợ 217: 2.200.000.000 Nợ 133: 120.000.000 Nợ 242: 72.000.000 Có 331: 2.392.000.000265.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯXÂY DỰNG CƠ BẢN:217NGUYÊN GIÁ = GIÁ QUYẾT TOÁN ĐƯỢC DUYỆT + CP LIÊN QUAN6322412Giá quyết toán được duyệt CP không hợp lý27VD 5.3:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGCông trình xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê đã hoàn thành và bàn giao như sau: Tổng chi phí xây dựng : 1.250.000.000 đ Chi phí vượt mức DN chịu : 12.000.000 đCông trình nghiệm thu, kế toán ghi nhận TS vào đối tượng quản lý tương ứng.28VD 5.3:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGMục đích Thu lợi từ việc cho thuê Chờ tăng giáBĐSđầu tưNợ 217: 1.238.000.000Nợ 632: 12.000.000 Có 2142: 1.250.000.000295.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:TSCĐ  BĐS đầu tư cho thuê217211, 213(1) Chuyển nguyên giá21472141(2) Chuyển hao mòn30VD 5.4:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGCty đang sở hữu một tòa cao ốc, hiên được sử dụng làm văn phòng làm việc, cty quyết định chuyển sang cho thuê. Nguyên giá quyền sử dụng đất 25 tỷ đồng, nguyên giá tòa nhà trên đất 29 tỷ đồng, hao mòn lũy kế tính đến thời điểm chuyển 5 tỷ đồng. 31VD 5.4:5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNGTSCĐ  BĐS đầu tư cho thuêNợ 217: 54.000.000.000 Có 211: 29.000.000.000 Có 213: 25.000.000.000a) Chuyển nguyên giá:Nợ 2141: 5.000.000.000 Có 2147: 5.000.000.000b) Chuyển hao mòn:325.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:TSCĐ  BĐS đầu tư chờ tăng giá217211, 213Chuyển nguyên giá2141(2) Chuyển hao mòn335.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:HTK  BĐS đầu tư2171557, 1567(1) Chuyển giá trị HTK thành nguyên giá345.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS15411*, 331CP sửa chữaK/c CP2172147GTCL1567Lưu ý: BĐS đầu tư  hàng hóa BĐS được ghi nhận khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai mục đích bán mà cần phải sửa chữa trước khi bán35VD 5.5:Chấm dứt thời hạn hợp đồng cho thuê hoạt động 1 căn nhà, DN quyết định chuyển sang bán. Căn nhà có nguyên giá 2.200.000.000đ, giá trị hao mòn lũy kế 500.000.000đ. DN quyết định sơn sửa trước khi chuyển nhượng. Sau hai tháng, việc sửa chữa hoàn tất, chi phí phải trả bên nhận thầu sửa chữa 88.000.000đ (trong đó thuế GTGT 8.000.000đ). 36VD 5.5:BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐSNợ 1567: 1.700.000.000Nợ 2147: 500.000.000 Có 217: 2.200.000.000a) Chuyển thành HH BĐS:b) CP sửa chữa:Nợ 154: 80.000.000Nợ 133: 8.000.000 Có 331: 88.000.000c) K/c chi phí:Nợ 1567: 80.000.000 Có 154: 80.000.000375.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯCHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:BĐS đầu tư  BĐS chủ sở hữu217211, 213(1) Chuyển nguyên giá21472141(2) Chuyển hao mòn38VD 5.6:Hết hạn hợp đồng cho thuê nhà 2 năm, DN nhận lại và chuyển sang sử dụng làm văn phòng chi nhánh mới. Nguyên giá 1.750.000.000đ (trong đó quyền sử dụng đất lâu dài 1.300.000.000đ), hao mòn lũy kế 100.000.000đ. DN chuyển khoản hoàn lại tiền ký cược cho bên thuê 50.000.000đ.39VD 5.6:Nợ 211: 450.000.000Nợ 213: 1.300.000.000 Có 217: 1.750.000.000a) Chuyển nguyên giá:Nợ 2147: 100.000.000 Có 2141: 100.000.000b) Chuyển hao mòn:BĐS đầu tư  BĐS chủ sở hữuc) Hoàn lại tiền ký cược:Nợ 344: 50.000.000 Có 112: 50.000.000405.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯBÁN BĐS ĐẦU TƯ:Thu nhậpCP liên quan511763211*, CP liên quan2172147GTCL632511733311*41VD 5.7:5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ . Chi phí môi giới 10 trđ.2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 trđ. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 trđ, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.42VD 5.7:5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ1. Bán một lô đất (quyền sử dụng đất vô thời hạn) trước đây mua với mục đích chờ tăng giá bán kiếm lời, với giá bán 1.700 trđ, giá trị sổ sách (nguyên giá) 1.000 trđ. a) Nợ 112: 1.700 Có 5117: 1.700b) Nợ 632: 1.000 Có 217: 1.00043VD 5.7:5.2. KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ2. DN chấm dứt cho thuê 1 cửa hàng và bán cửa hàng này với giá bán 700 tr. Quyền sử dụng của cửa hàng có nguyên giá 500 trđ. Cửa hàng có nguyên giá 300 tr, hao mòn lũy kế 250 trđ. Chi phí môi giới 10 trđ.Tất cả thanh toán qua chuyển khoản.a) Nợ 112: 700 Có 5117: 700Nợ 632: 550 Nợ 2147: 250 Có 217: 800c) Nợ 632: 10 Có 112 : 10445.3. TRÌNH BÀY BCTCBĐS đầu tư được trình bày trên Bảng CĐKT như sau: - Trình bày ở phần Tài sản, loại B – Tài sản dài hạn, nhóm III “Bất động sản đầu tư” theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế.BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:455.3. TRÌNH BÀY BCTCBẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN:TÀI SẢNMSSố Cuối nămSố đầu năm1245B – TS DÀI HẠN III. Bất động sản đầu tưNguyên giáGiá trị hao mòn lũy kế465.3. TRÌNH BÀY BCTCBĐS đầu tư được trình bày trên Thuyết minh BCTC như sau: Mục 12. Tăng, giảm BĐS đầu tư cho thuê (nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế, giá trị còn lại) và BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá (nguyên giá, tổn thất do suy giảm giá trị, giá trị còn lại) Giá trị còn lại cuối kỳ của BĐS đầu tư dùng để thế chấp, cầm cố đảm bảo khoản vay Nguyên giá BĐS đầu tư đã khấu hao hết nhưng vẫn cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá Thuyết minh số liệu và giải thích khácTHUYẾT MINH BCTC47TÓM TẮT CHƯƠNG 5 Để quản lý BĐS đầu tư trong doanh nghiệp, kế toán phải xác định nguyên giá BĐS đầu tư làm cơ sở phản ánh vào sổ chi tiết theo dõi Trong quá trình sử dụng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng kế toán phải chuyển giá trị BĐS đầu tư sang đối tượng quản lý tương ứng Việc ghi nhận giảm BĐS đầu tư phải ghi nhận theo nguyên giá và giá trị hao mòn lũy kế Thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê, nhượng bán BĐS đầu tư được ghi nhận vào doanh thu kinh doanh BĐS, chi phí được ghi nhận vào giá vốn hàng bán48